- KUPNJA STANA OD INVESTITORA-TVRTKE KOJA PRETHODNO NIJE RIJEŠILA IMOVINSKO - PRAVNE ODNOSE
Glavni razlog gradnje bespravnih objekata su neriješeni imovinsko pravni odnosi, a koji proizlaze iz nedovoljne povezanosti katastra i zemljišnih knjiga. Naročito u Dalmaciji ima mnogo vlasnika koji nemaju pravno relevantnu vlasničku dokumentaciju, te kada ne mogu dobiti građevinsku dozvolu, uglavnom manji investitori, grade bespravno. Obalni dio Hrvatske je investitorima vrlo atraktivan, te je to područje kao na tržištu jako traženo– upravo najviše devastirano. Osobito manji investitori radi materijalizacije interesa ponekad ne prežu i od gradnje bez prethodno riješenih imovinsko pravnih odnosa.
Provjera stanja u zemljišnim knjigama je najvažniji segment kod utvrđivanja pravnog statusa nekretnine koja je predmet kupoprodaje. Istodobno je od iznimne važnosti da se kupoprodajni ugovor sklapa s danom ishođenja zemljišnoknjižnog izvatka, jer su upravo tu moguće najveće zloupotrebe. Kada sve to izostane kupci stanova upuštaju se u dubiozne ugovorne odnose koji su posljedica njihove nedovoljne elementarno potrebne educiranosti kod kupnje stana, tako da se vlastitim propustima izlažu osobno nesagledivim lošim materijalnim posljedicama i dugogodišnjim sudskim razrješavanjima .
- KUPNJA STANA OD INVESTITORA-TVRTKE KOJE NISU ISPUNILE SVE ZAKONSKE I UGOVORNE OBVEZE PREMA GRADSKIM SLUŽBAMA
Poznat je slučaj stanova na ___________ u Splitu gdje je bio sporan ugovor o komunalnom opremanju, gdje je _______________ spor , na kraju razriješen izdvajanjem iz gradskog proračuna 4,8 milijuna eura - bez štete za kupce stanova (stanovi POS-a koji nisu bili namijenjeni komercijalnoj prodaji).
- KUPNJA STANA OD INVESTITORA-TVRTKE KOJA JE PRED STEČAJEM.
Takva situacija u praksi , bez obzira na Zakonom propisane mogućnosti, vrlo često u konačnici znači gubitak uplaćenih sredstava.
- KUPNJA STANA OD INVESTITORA-TVRTKE KOJA DODATNO PRODAJE STANOVE PROMJENOM ILI NAMJENE ILI GABARITA ZGRADE UTVRĐENIH GRAĐEVINSKOM DOZVOLOM
Vrlo je raširena, a i opasnija gradnja koja se obavlja protivno građevinskoj dozvoli kod koje investitori odstupaju od građevinske dozvole ishođene po članku 92. Zakona o građenju, bilo u smislu promjene gabarita ili namjene objekta.
Najčešće se nezakonitosti odnose na odstupanja u gabaritima objekta, na preizgrađenost parcele ili kod više stambenih objekata na osiguranje parkirališnih mjesta i prekoračenju broja stambenih jedinica.
Mnogi ,osobito krupni investitori, imaju građevinske dozvole, ali grade suprotno tim dozvolama (Ministarstvo je po pravu nadzora ukinulo dozvolu __________ u Zadru) s takvim odstupanjima da izgrađena građevina znatno odstupa ili čak nema nikakve veze s izdanom dozvolom.
Gradnja izvan gabarita predviđenih građevinskom dozvolom prisutna je naročito kod velikih objekata npr. u Splitu su tri takva objekta: najprije Lazarica, zatim Vila Velebita, te posljednja tzv. Plava zgrada.
U prevenciji i suzbijanju bespravne gradnje su najvažniji prostorni planovi. Rijetko koja županija ima razrađen sustav praćenja tih planova. Gabariti temelja i prvog kata već dovoljno govore što investitor smjera. Često se o prostoru odlučuje na političkoj razini. Tri sporna viška katova zgrade _______________ su gradski vijećnici u _____________, podsjetimo, autentičnim tumačenjem Detaljnog plana uređenja ___________________ legalizirali – da bi Središnji državni ured poništio takav akt . U ovakvim okolnostima stradavaju kupci stanova od kojih se traži sufinanciranje investitora ili plaćanje budućih stanova unaprijed – a koji su uvučeni u složene odnose profitnih interesa investitora na koje ukupne odnose ne mogu utjecati počevši od odgovornosti investitora i /projektanta/, odgovornosti nadzornog organa, do odgovornosti državnih tijela za neprovođenje propisa.
Sustavom sredstava osiguranja za poslove izgradnje objekata za tržište jedino nisu obuhvaćeni kupci, a oni su upravo jamstvo trgovcu /investitoru/ koji se osigurava sredstvima budućih vlasnika plaćanjem unaprijed – tako da nepopravljivu i nenadoknadivu štetu trpe građani /kupci stanova/ od protupravnih postupaka investitora na koje ne mogu utjecati. Istodobno su plaćanjem unaprijed ishodište osiguranja poslovne sigurnosti investitora – koji trpe od kupaca manju štetu, a svojim su postupcima isključivo izvorište štete koje se nepopravljivo prelama na građanima – kupcima stanova.