OBVEZA PLAĆANJA PRIČUVE U NOVIM ZGRADAMA U KOJIMA JE U TIJEKU DVOGODIŠNJI GARANTNI ROK ZA GRAĐEVINSKO ZANATSKE RADOVE NA NOVOJ ZGRADI.
Stranci su objašnjena odredba članka 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – kojom je normom predviđeno da zgrade imaju upravitelja, kao i institut prinudnog upravitelja prema članku 385. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – za nove zgrade koje nemaju uređene suvlasničke odnose putem Međuvlasničkog ugovora. Garantni rok za građevinsko zanatske radove ne isključuje upravljanje zgradama. Dapače, bez uspostave upravljanja i pričuve – suvlasnici se izlažu riziku umanjenja vrijednosti nekretnine, a time i svojih stanova uslijed neodržavanja. Na novim zgradama bez upravitelja suvlasnici imaju problema u svakom vidu funkcioniranja zgrade: od naplate zajedničkih troškova, do toga da zgrada nema osiguranje, od problema sa investitorom radi ostvarenja garancije za zajedničke prostore i opremu zgrade - jer tu garanciju u nedostatku upravitelja nema tko realizirati (suvlasnici jedva realiziraju i garancije za svoje stanove) do neakumuliranja sredstava pričuve za održavanje zgrade – a ni jedan suvlasnik nije spreman izdvajati (ako nema pričuve) za popravak zajedničke opreme i održavanje zajedničkih prostora zgrade.
UTJERIVANJE DUGA TZV. „KUĆNOG FONDA“ PUTEM UPRAVITELJA PORED UREDNOG PLAĆANJA PRIČUVE, PLAĆANJA ČISTAČICE I STRUJE STUBIŠTA, TE PORED OTPLATE KREDITA ZA OBAVLJENU INVESTICIJU U ZGRADI.
Institut „KUĆNOGA FONDA“ - a još manje,postupak u kojem bi Upravitelj bio ovlašten utjerivati dugovanja od suvlasnika s naslova „KUĆNOG FONDA“ ne poznaju pozitivni propisi RH. Radi se o dugovanju koje se ne tiče sredstava održavanja zgrade. Prema članku 90. i članku 380. ZOV-A , te članku 1.Uredbe o održavanju zgrada radi se o području koje je potpuno izvan zakonskih i ugovornih ovlaštenja i predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja prema članku 93. Zakona o vlasništvu. Postavljaju se pitanja:
- Koji je zakonski i ugovorni osnov instituta «KUĆNOG FONDA» budući nije sadržan u odredbama članka 85. do članka 99., kao ni u odredbama članka 374. do članka 385. Zakona o vlasništvu ;
- Ako ne postoji zakonski i ugovorni osnov, a taj se fond osniva na većinskoj odluci suvlasnika – postavlja se pitanje koje su odluke suvlasnika tolerirajuće za upravitelja, a izvan su poslova održavanja zgrade glede čl.93. i čl.378. Zakona o vlasništvu koje odredbe izrijekom utvrđuju pravni položaj upravitelja.
- I na kraju, postavlja se pitanje da li je tzv. KUĆNI FOND sastavni dio financijskog izvješća upravitelja o stanju računa zgrade prema članku 93. ST.4 i čl. 379. st.1 Zakona o vlasništvu – budući da se u njegovu naplatu uključuje, čak i Upravitelj koji godinama, suprotno svojoj zakonskoj obvezi, ne dostavlja nikakva financijska izvješća. Suvlasnik je upućen obratiti se upravitelju zgrade, te podredno, ako upravitelj ne reagira državnom inspektoratu.
UPIT U ODNOSU NA ZASTARU NAPLATE POTRAŽIVANJA NEPLAĆENE, A UTUŽENE PRIČUVE.
U odnosu na zastaru suvlasnica je upućen na članke Zakona o obveznim odnosima kojima se utvrđuje vrijeme zastare za potraživanja naplata dugujuće pričuve. Potraživanja povremenih davanja koja dospijevaju godišnje ili u kraćim vremenskim razmacima – povremena potraživanja, zastarijevaju za 3 godine, a početak toka zastare računa se od dana dospjelosti svakog pojedinog davanja odnosno mjesečne pričuve.
Obzirom da se upit odnosio na naplatu pričuve sudskim putem suvlasnica je upućena da je neophodno ustati prigovorom zastare – jer se radi o prigovoru na koji sud ne pazi ex offo, po službenoj dužnosti.
Obzirom na opasnost sudskih troškova i kamata, kao i da u slučaju suvlasnice nije nastupila zastara. savjetovano je stranci ne ulagati prigovor i obaviti plaćanje po sudskom ovršnom rješenju zbog daljnjih sudskih troškova i kamata koje bi stranka imala daljnjim vođenjem postupka.
ZAŠTITA SUVLASNIKA U POGLEDU DUGUJUĆE PRIČUVU, TE NEIZVRŠENJE OD STRANE UPRAVITELJA ZGRADE HITNOG POPRAVKA KOJI SE ODNOSIO NA VLAŽENJE STANA U ZGRADI.
Stranka je upućena obratiti se upravitelju zgrade čija je zakonska i ugovorna obveza poduzimanje hitnih radova. Stranka je posebno upućena na odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima se sankcionira situacija kada upravitelj postupa protivno Zakonu ili Međuvlasničkom ugovoru.
Međutim, stranka je posebno upozorena da su plaćanje pričuve i neizvršeni popravak dva potpuno različita i nepovezana pravna osnova. Neizvođenje radova nije propisima dopušteni osnov neplaćanja pričuve. U slučaju ovršne naplate dugujuće pričuve, suvlasnik bi dugovao i kamate i sudske troškove – a prigovor neizvršenja radova ne bi bio pravno relevantan osnov da bi suvlasnik uspio u sporu.